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海外置業須知|2020英國買樓投資移民必知7件事|提升租金回報率原來靠這招!

海外置業須知|2020英國買樓投資移民必知7件事|提升租金回報率原來靠這招!

英國是不少香港人海外置業投資首選,不但因為匯率低、經濟發展成熟,北部城市更是新興發展地區,極具升值潛力。而最重要是,持有BNO護照的港人,正等待英政府放寬入籍居留權,一圓移民夢。若你有意在英國買樓作投資或移民自住,先跟世紀 21 奇豐國際合伙人文慧詩Manci Man,了解當地置業的基本知識。


1. 英國哪個城市的樓盤較受香港人歡迎,升值潛力較高?

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倫敦
倫敦發展成熟,投資自住皆宜,當中以倫敦西較好治安,校網優良。

樓價:400-600呎單位入場價為40-80萬鎊(約HK$394萬 至 HK$788萬)
租金回報率:約3厘

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曼徹斯特
英國最具潛力發展的是北部城巿,當中以曼徹斯特的樓盤較受香港人歡迎。曼徹斯特擁有22所大學,學生對住宿舍需求大,所以公寓式樓盤成為北部城巿最搶手的投資項目,入場門檻較低,如果地點貼近巿中心,更易出租,租金回報率比倫敦更高。

樓價:500呎單位入場價為22萬鎊起(約HK$216萬)
租金回報率:約5-6厘

 

2. 英國買樓首期和按揭成數是多少?

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在經過英國銀行的壓力測試後,最多可做7成半按揭,進行海外置業的買家需要自付25%首期。

3. 英國政府的「Help to buy」計劃是什麼?香港人可受惠嗎?

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▲Help to buy UK

「Help to buy」計劃旨在幫英國居民首次置業,由於計劃受惠對象為當地居民,香港人需要先移民擁有當地護照並獲居留權,方可受惠。

通過政府的「共同擁有權」計劃,首次置業者可以購買物業的25%或高達75%的產權,其餘的產權可以租金形式繳付。

在「Help to buy」計劃下,買家購買60萬鎊以下的物業,只需付 5% 首期,政府借你2成,再進行7成半按揭。如於倫敦置業,政府更可借足4成。

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▲Help to buy UK

買樓後首五年,毋須向政府繳付該2成的利息,每月只要付£1的管理費。而第6年起,買家要開始每月貸款的1.75%利息,利息將以每年4月份按零售價格指數(RPI)加1%遞增,直到還清貸款為止。

不過,英國對首置的定義非常嚴謹,若你持有香港物業,初次購買英國物業,同樣列入非首置客範圍,需繳付的印花稅稅階更高。

4. 在英國買樓投資,除了地區選擇得宜,還有什麼方法提升租金回報率?

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英國貸款機構 Kent Reliance 最新報告指,愈來愈多業主轉投 HMO(House In Multiple Occupation),即分間物業出租,回報較整間放租高兩成。假設「單租」, 租金每月 1,500 英鎊;如果按房間出租,4間房按每間的市場租金每月550英鎊來計算,一個月租金就有2,200英鎊。

 

5. 在英國買樓出租,要注意哪些事?

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非自住物業需要繳付額外的印花稅,2021年3月31日前,外國首置買家買50萬鎊(約HK$500萬)以下物業免繳印花稅;但於2021年4月起加辣,向海外買家加徵2%額外印花稅。

另外,買家要就租金收入繳付所得稅,出租稅率為20-45%不等。英國居民可享一定程度免稅額,但海外買家沒有此優惠。

另外,選擇分間物業出租形式,一般由房東包辦水電費、地稅及網費等。

 

6. 隔山買樓最怕買到爛尾樓,你推介哪些信譽良好的發展商?

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▲Berkeley Group旗下St George的發展項目Grand Union

Berkeley Group:英國最大地產發展商之一,旗下有多個集團如St James、St William、St George,在倫敦區設多項大型豪宅樓盤,信譽優良。

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▲Lendlease旗下發展項目

Lendlease :著名發展商之一,操刀多個英國重點樓盤項目,如倫敦一區Elephant & Castle、倫敦自治市Southfields的Cambium等,地段優越。

 

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▲遠東發展大熱樓盤:曼徹斯特Northern Gateway

Far East:遠東發展,於港交所上市,海外樓盤銷情理想,近期⼤熱樓盤包括曼徹斯特Meadowside和Northern Gateway。

 

7. 怎樣揀選英國買樓代理?

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現時,連傳統升學顧問公司、移民顧問公司甚至外國回流的港人都進行房地產買賣,質素參差。一名合格的英國買樓代理,應能全面提供樓盤所有資料,包括位置、附近基建、了解政府政策及稅制、發展商背景等。如入手英國物業用作投資之用,要了解代理有沒有後績服務,幫忙放盤。

 

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文慧詩(Manci Man)

世紀 21 奇豐國際合伙人,專注海外房地產巿場,負責推銷英國及澳洲樓房。同時她亦有撰寫海外房地產專欄及主持投資策略直播節目,分享置業心得。

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